欧洲铝合金价格走势-欧盟铝合金标准

1.想了解近几年锰的价格走势，记投资锰矿的前景！！越详细越好！！

2.谁能简单的给我介绍一下关于房地产的知识?

想了解近几年锰的价格走势，记投资锰矿的前景！！越详细越好！！

近期电解锰主流出厂含税报价下降至11500-11600元/吨，由于之前其价格差距较大的报价有11300-12000元/吨，但是主流价多保持在11800-12000元/吨左右。 其价格下调的原因可归纳如下：首先，是出口数量的减少形成出口市场有价无市的局面。其次，价格过低的企业多数都已停产或者是没有现货的。

再次，预计八月末或是九月初由于欧洲放完假期准备生产时采购量将会有所增加，于是不排除有企业为了淡季过后的生产而采购原材料，就将现有库存低价出售的情况。

1 冶金锰矿石的价格走势 2001年，国内冶金锰矿石市场将十分活跃，产品销售形势较为乐观，价格坚挺，稳中有升。 主要是基于以下几点考虑和估计： (1) 宏观经济形势好转，将为冶金锰矿石市场提供了良好的外部环境。2000年，我国国民经济已经出现新的转机，虽然，经济界对国民经济运行的“拐点”时间存在不同看法，有的认为经济运行“拐点已在2000年出现，有的认为还未真正出现，但是，2000年主要经济指标大多已摆脱多年来下降趋势和经济环境的改善，却是不争的事实。近几年国家采取扩大内需的政策和措施，以及大量的固定资产投资的“滞后效应”在2000年已见成效，拉动了经济增长，也带动了冶金锰矿石需求的增长。例如，新榕锰矿自2000年5月份后，产品销售逐步好转，1999年销售仅为7.03万t，2000年全年销售增加到10.13万t，增长了43.6%。2001年，是“十五”计划的第一年，为了实现国民经济发展“开门红”，国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以确保经济的平稳增长，预计2001年经济增长速度仍保持在较高水平，对冶金锰矿石市场起到一定促进作用。 (2) 生产资料价格将保持稳定，将对冶金锰矿石价格产生积极影响。2000年，由于内需拉动，刺激了生产资料生产和价格回升，据有关资料预计，2000年生产资料增长幅度达13%，价格指数上升4%左右。其中钢铁产量和出口量均较上年有所增加，价格也有不同程度回升，特别是锰系合金需求旺盛，货紧价扬。据有关资料报道，1月份安徽市场高炉锰铁每吨含税价已达3?400元，上海地区每吨3?500元以上。2001年，国内生产资料市场仍将继续保持销售增长、价格回升之势，钢铁产量仍有所增加，加上自2000年下半年以来，有些冶炼厂家逐步恢复生产或扩大生产，因此对锰矿石需求增加，将对冶金锰矿石价格坚挺产生积极影响。 (3) 冶金锰矿石资源缺乏，矿山储量减少，产量下降，锰矿石需求大于供给，将难以改变冶金锰矿石价格坚挺、稳中有升走势。 我国锰矿资源较为缺乏，特别是冶炼锰系产品的矿石绝大部分需进口，而且价格较高。据有关资料统计，锰矿石储量逐步减少，产量已较往年有所下降，而国内市场对冶金锰矿石需求却有增无减，加剧了供求矛盾。 新榕锰矿生产的冶金锰矿石，由于含磷、硫等有害元素低，含铁、铅、银等有益元素含量高，产品附加值大，质量稳定，水洗块精矿一直以来供不应求。从2001年1月份起，客户订货量增加，如今年该矿订货量已达18万t，比2000年同期增长12.5%。在产品价格上作了适当调整，水洗块精矿维持在去年162元?t(厂价)的价格水平；水洗粉精矿价格由于前几年降幅太大，今年起每吨提价6元，即由1998年以来的80元?t提高到86元?t(厂价)。到目前为止，该矿冶金锰矿石保持较好的销售势头。 当然，2001年冶金锰矿石市场亦会受到一些不利因素的影响，如因国内钢铁产品产量的增减及其进出口量增减影响。总体而言，2001年度冶金锰矿石作为一种较为缺乏的资源型产品矿，有利因素多于不利因素，根据国内经济形势发展及以上几点估计分析，可以肯定地说，冶金锰矿石需求将保持良好增长态势，价格坚挺，稳中有升。 2 富锰渣的价格走势 2001年，国内富锰渣市场将维持不冷不热、有市无价格局，价格难以回升，但可维持去年的价格水平。主要原因是：虽然近年来经济形势好转，但由于前几年库存富锰渣数量较多，产品供大于求，市场竞争十分激烈。因此，富锰渣销售形势将不容乐观，预计富锰渣价格难以回升，可维持在2000年价格水平。在已经过去的第一季度，可以说电解锰的价格是一路下滑，从一月份15000元/吨一直到3月底12400元/吨的出厂报价，三个月时间，价格下降了2600元/吨，下降幅度为17.33%，但是从下面图中我们就可以清楚的看到，价格的下跌主要集中在一月份和二月份，在三月份的时候整个电解锰行情以平稳为主，一个月的价格平稳，从事了多年的电解锰专业人士也表示实属罕见，这为第二季度电解锰的市场埋下了太多的伏笔，平稳局势将被打破还是继续延续？平稳过后是如电解锰厂家所希望的上调？或是在众多压力之下继续走低？市场迷雾重重，真相有待揭晓！宏观方面：2009年3月27日 ，财政部、国家税务总局发布了《关于提高轻纺电子信息等商品出口退税率的通知》，明确从2009年4月1日起提高纺织品、服装、轻工、电子信息、钢铁、有色金属、石化等商品的出口退税率，其中涉及部分钢铁、有色金属、合金材料等，由此在钢铁市场及钢铁原料市场引起较大反响，关注此举对未来国内钢市和钢铁原料市场带来影响。从财政部、国家税务总局公布的提高出口退税率的商品清单看，提高部分钢材出口退税率的主要有冷轧卷材、热轧不锈钢卷板、不锈钢热轧条、杆、取向性硅电钢宽板、冷轧其他合金钢板材、高速钢的条、杆、冷轧不锈钢制的无缝管、非冷轧(拔)不锈钢制无缝锅炉管、精密焊缝管等，其退税率提高到13%。提高出口退税率的还有合金材料，其中的合金镍条、杆、型材，合金镍丝，合金镍管，铝合金制空心异型材，其他铝合金制型材、异型材，其他钽丝，其他锻轧钽及其制品，钛合金，实心圆柱体，包括锻件等，出口退税率为9%-13%。业内人士认为，这次提高部分钢材出口退税率的大都是高附加值产品，以优特钢、合金钢、高速钢和不锈钢为主，而这类钢材的所消费的合金量较大，比如冶炼不锈钢需要铬、镍、钼等特种合金，高速钢主要是合金有铬、锰，钨、钼、钒等，合金钢板材更需要大量的合金。因此，这类钢材提高出口退税率，将拉动合金的需求。加上，此次提高出口退税率中还有合金镍条、杆、型材，合金镍丝，合金镍管，其出口退税9%-13%。如果随着出口退税率的提高，这类钢材的出口增加，对特种合金市场的走稳也是有利的。也就是说作为特种合金的锰系合金也有可能会受惠，本身既是炼钢原料又是中低碳锰铁的原料的电解锰无疑能搭上这趟顺风车，照理来说价格上应该是上调的。不少电解锰厂家也表示，他们希望此次钢材出口退税的提高能够对电解锰的价格产生积极的影响。不过，据一些业内人士分析，这次提高部分钢铁产品出口退税率没有达到预期目标，预期的对冷板等高附加值产品的出口退税上调至17%，而公布的是13%，而热轧板出口退税继续持续零税率，所以说，调整幅度不太大。对国内钢材市场带来的影响有限。再说，特种合金需求量大的不锈钢、高速钢、合金钢等，原本出口量就不多，即便提高出口退税率，不锈钢、优特钢等合金钢的出口量也不可增加。而且这次出口退税调整，宽度小于600毫米的不锈钢窄带类商品被排除在外，而不锈钢窄带厂家正好是国内电解锰需求的主要客户，就这点而言，可以说出口退税对电解锰的价格产生积极影响的效果有限。 成本方面，随着第一季度电价政策的调整，目前电解锰生产地区电价不一，主产区从0.42元/度到0.53元/度的电价都有存在；二季度本身为丰水期，湖南地区采取在去年第四季度的用电量上多用电多优惠的政策鼓励电解锰企业用电，去年第四季度电解锰厂家基本上是全线生产，而目前部分厂家已经停产，加上开工的厂家也是维持低量生产。要想在电价上享受更多的优惠政策上肯定是没有得到理想的结果。湖南地区17度碳酸锰粉价格则在600元/吨左右，厂家希望矿石价格能继续下滑，但是这个想法得基于电解锰厂家停产数量达到一定规模之后，按照现在的停产数量，锰矿石价格大幅下跌的可能性很小。二氧化硒价格维持在245-255元/千克；根据二氧化硒厂家的表述，目前利润已经处于最低点或是少许亏损，有贸易商已经以240元/公斤的价格一口气买了8吨，有抄底的想法在里面。硫酸方法电解锰产地的硫酸价格变动不大，都维持在300元/吨左右， 在3月份，除了碳酸锰矿石价格有所下降之外，其他原料价格和电解锰的走势一样，基本上保持不变。据了解，由于地区不一样，在政策方面享受的待遇不一样，而企业生产的生产工艺也有差别，现在的成本区间在11000-12000元/吨，无矿企业的成本更高，个别地区以退税的方式补贴电解锰生产厂家，具体数目是200元/吨，这就可以解释为什么厂家普遍在喊成本高时有部分厂家依然正常生产。就已现在12300元/吨的成交价格来说，有的地区总体上还是有利润可挣，有的地区的确是处于亏损状态，这也是为什么价格一样，有的电解锰厂家选择停产，有的停产厂家选择恢复生产的原因，另外在厂家的实际生产和销售过程中，有一个亏损平衡点，就是按照现行价格生产虽然会亏，但是亏损的额度比停产要好一点。想在的市场价恰好就处在这样一个平衡点上。因而从成本方面来看第二季度的电解锰的成本变化不大。其次需求方面难以有好转出口方面，据海关统计数据显示，今年1-2月份中国共出口电解锰15913吨，同比下滑58.8%，相应出口价值也下滑65.1%，为3980万美元。3月份的出口数据虽然还没有统计出来，但是从专门从事电解锰出口的贸易商处获悉，3月份整体询盘较少，价格大幅下滑。 随着经济危机的深度蔓延，欧洲、美国、日本等经济发达国家及地区今年一、二季度的钢铁产量继续减少，部分地区的减产幅度甚至达到30%-50%，这主要是由于汽车及制造等相关行业的减产使其对钢铁的需求大幅减少。需求低迷、消耗减少导致全球铁合金产品的库存压力较大，特别是欧洲、美国、日本等发达国家和地区，部分铁合金品种的库存可使用3个月甚至半年的时间。另外欧洲钢铁工业联盟表示，自去年第四季度以来，欧洲钢铁工业的需求开始崩溃；订单减少了57%，预计今年第一季度和第二季度表观消费分别下降30%和16%；产能利用率平均下降了30%，钢铁价格已下降了50%。7.2万人已失业或转为短期工，占欧盟钢铁行业雇员总量的17%。可见第二季度电解锰的出口方面依然受到国外钢铁行业需求的制约，情况不容乐观。 国内需求方面：从民营钢厂3月份减产情况可见，主流13家民营钢厂在3月份实施减产的有福建吴航、浙江友谊、内蒙古华业、西南不锈钢、佛山诚德等，华光与青山也有减产行为；主流民营钢厂3月份总产量预计累计减产6万吨左右；而在4月份主流钢厂减产或将进一步维持，青山金汇有计划减产约1万吨、吴航计划将继续保持2万吨以内的产量。大钢厂方面，联众方面在4月份将加大L1系列的产量，预计增产10－20％左右，宝钢也进军200系，量虽然不大，却不能否认这是一个还算利好的消息，不是但从这些钢厂的招标价格来看，钢厂接受价格较低，3月初的宝钢招标价为12500元/吨到厂，折算成出厂价就是12100元/吨到12200元/吨的出厂价。就整体而言，为了达到需求和产量的相对平衡，200系不锈钢减产情况比较明显。就不锈钢而言，四月份电解锰价格应该还有下行的压力。而从中低碳锰铁方面来看，情况依然不容乐观。按照以往矿价走势规律的分析来看，在第二季度锰矿价格则可能出现进一步调整，并于三季度达到全年最低水平。业内分析人士预计，2009年的锰矿价格将会调整至与2007年二三季度的价格水平相当，库存方面，在亚洲铁合金会议上，有专业专家表示中国市场中现存的大量锰铁仍足以支撑国内钢铁企业使用一个季度甚至更长时间；国际市场中的库存同样需要两个月以上的时间来消耗，因而四五月份，无论是中国还是亚洲，乃至全球市场，锰铁的交易价格仍将继续下走，钢厂减产，矿石价格下调，再加上库存较多，锰系合金存在相当大的下调空间。周遭一片跌势，电解锰独善其身难度可见。最后我们不得不承认经过了2007年的大涨和2008年的大跌的冰火两重天之后，电解锰厂家的思想越来越成熟，抗跌心理也越来越强，对于其他行业来说，电解锰行业毕竟不大，加上世界电解锰80%以上的产量来自中国，电解锰厂家在一定程度上掌握了话语权，受经济危机影响的延续和相关产品价格下跌的影响，4月份电解锰价格可能会小幅下跌，但是在受生产成本的支撑，下跌空间不会太大，悲观估计价格会徘徊在11500元/吨，在上游原料价格基本保持不变的情况下，11500元/吨的价格对于相当大的一部分厂家而言是没有利润而言的，厂家将会停止出货，也将会有大批的厂家选择停产， 届时将会有一个回暖的过程，受需求低迷的制约，上涨缺乏动力。市场价格跌破12000元/吨的阻力比较大而涨到12500元/吨的阻力同样大，第二季度仍然将是电解锰厂家与上游原料供应行业和下游采购行业相互拉锯的三个月，总体上来看，第二季度电解锰的走势将会是小幅下跌，整体平稳。

谁能简单的给我介绍一下关于房地产的知识?

房地产基础知识

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)

房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：

1、 土地的开发和再开发；

2、 房屋的开发和建设；

3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

6、 房地产物业管理；

7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※ 房地产的前景

1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；

2、人口流动增加形成对住宅的需求；

3、居民消费水平的提高；

4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；

5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。

政府改革深化内需

1、 取消福利分房，实行住宅货币化；

2、 开发二手房市场；

3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；

4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

五证两书

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名词解释

一、基本参数

※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念

※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念

※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

※ 公摊面积：

1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念

※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

※ 按揭所用材料：

1、 身份证复印件；

2、 户口本复印件；

3、 结婚证复印件；

4、 学历证复印件；

5、 收入证明；

6、 购房合同复印件；

7、 营业执照复印件；

8、 三个月的连续税单；

9、 固定资产的发票；

10、 借款申请表。

※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%

五、与住宅相关的概念

※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。

※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。

※ 双拼：连拼，叠拼。

※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。

※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

※ 经济适用房享受哪些优惠政策

免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。

※ 经济适用房价格构成

住房建设的征地和拆迁补偿安置费；

审查设计和前期工程费；

住宅小区基础设施建设费；

建设工程费；

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。

※ 经济适用房与商品房有什么不同

获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；

成本结构不同；

租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；

价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。

※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？

居民个人购买的经济适用房产权归个人；

房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

销售技巧

一、购房客户的类型、特征，如何应付

1、理智稳健型(40岁左右)

特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚

措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。

2、热情冲动型(年轻男性较多)

特征：天激动，易受外界怂恿和刺激。

措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%

3、沉默寡言型

特征：出言谨慎，外表反应冷漠。

措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。

4、忧柔寡断型

特征：犹豫不决，反反复复。

措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。

5、喋喋不休型

特征：过分小心，想用言语说服你

措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。

6、盛气凌人型

特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。

措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。

7、求神问卜型

特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)

措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。

8、畏首畏尾型

特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。

措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。

9、神经过敏型

特征：悲观、什麽事都能刺激他。

措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服

10、斤斤计较型(似5)

特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。

措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠

11、借故拖延

特征：个性迟疑，推三推四。

措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，

参考资料：